Publicado por: jSaggiomo | 19/01/2010

Como reduzir a taxa do condomínio

O custo de manutenção dos residenciais tem pesado no bolso dos moradores. O segredo para cortar o valor salgado é caprichar na administração e ficar de olho nos vilões que levam os preços às alturas.

As taxas de condomínio aumentaram?

De acordo com a Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios (Aabic), entre outubro de 2005 e setembro de 2006 o Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M) foi de 3,28%, contra 11,32% de elevação média da taxa condominial em São Paulo. De acordo com Claudio Sansevero, diretor de condomínio da Aabic, esse crescimento está dentro da normalidade e vem ocorrendo de forma linear. "Os números sempre estarão acima na inflação, pois contabilizam os reajustes dos serviços utilizados pelos condomínios", explica. Os responsáveis por isso são as altas anuais das tarifas públicas, como água e luz, os reajustes de remuneração de mão-de-obra e o aumento da alíquota da Cofins, que encarece os serviços dos fornecedores. Se os condomínios não prevêem o dissídio no salário de seus funcionários e os gastos com décimo terceiro, a mensalidade tem um salto de valor no final do ano. "Alguns moradores acabam priorizando outras contas e deixam de pagar o condomínio, criando um déficit no caixa do prédio", explica Hubert Gebara, vice-presidente de Administração de Condomínios do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi). Em certos casos, o custo do condomínio ultrapassa o¿ do aluguel na capital paulista. "E condomínio alto desvaloriza o imóvel", alerta a consultora Rosely Schwartz, autora do livro Revolucionando o Condomínio (Saraiva). "Mas uma boa administração pode reverter esse quadro."

Vale a pena contratar uma administradora?

Em tese, a autogestão apresenta o melhor resultado nos custos. A administração é feita pelos próprios moradores, o que pressupõe corte na taxa administrativa. Porém, o barato pode sair caro. "Esse sistema só funciona quando há participação ativa dos condôminos e o síndico possui tempo e conhecimento da legislação para gerir o prédio", afirma Rosely Schwartz. Do contrário, segundo a consultora, a ineficiência administrativa pode elevar os valores, comprometer a saúde financeira do edifício e até gerar ações na Justiça. "Nos últimos anos ficou mais difícil administrar. O Novo Código Civil aumentou as responsabilidades civil e criminal do síndico", diz Hubert Gebara. Por isso, muitos moradores preferem pagar entre 5% e 10% do valor do condomínio para uma administradora que oferece suporte jurídico, faz pagamentos, prepara os balancetes, entre outros serviços. Entretanto, na hora de contratar, é fundamental observar alguns detalhes. "Consulte pelos menos três empresas, visite suas instalações e as de três clientes há no mínimo dois anos", recomenda Caio Ramos Neto, da Flags Administradora de Condomínios.

É hora de terceirizar a mão-de-obra?

Como o quadro de pessoal aparece como a maior despesa no custo de manutenção, alguns prédios vêm adotando a terceirização de funcionários. "É uma faca de dois gumes. O custo é o mesmo de manter um funcionário próprio, mas o prédio se livra do passivo trabalhista e de administrar a parte operacional, como a compra de uniformes", diz Caio Neto. "Entretanto, se a firma terceirizada não cumprir com as responsabilidades trabalhistas, o condomínio responde solidariamente por isso na Justiça." Outro fator negativo é a alta rotatividade. Essas empresas contratam com pisos salariais menores e a troca constante de pessoal gera insegurança nos condôminos. A síndica Frances Eudóxia Guimarães concorda. "É difícil criar vínculo entre os moradores e empregados terceirizados", fala. Para Rosely Schwartz, antes de buscar essa alternativa, deve-se avaliar o quadro de pessoal do prédio. "O excesso de funcionários e mão-de-obra ociosa podem onerar o valor do condomínio."

Como funcionam os condomínios horizontais?

Os custos de manutenção de conjuntos horizontais tendem a ser inferiores aos dos condomínios de edifícios. "Notamos, nos últimos anos, uma procura maior por casas e condomínios horizontais para fugir da taxa de manutenção alta", observa Rosangela Martinelli, delegada seccional da zona oeste do Conselho Regional dos Corretores de Imóveis (Creci/SP). "A taxa condominial chega a ser até 40% menor do que em prédios de apartamentos", afirma Renata Tasso, gerente da divisão de atendimento ao cliente da Lello Condomínios. Em relação à energia elétrica, por exemplo, o consumo nas áreas comuns dos conjuntos de casas costuma ser menor – apenas a fachada e ruas internas são iluminadas. Já nos prédios, há luz nos corredores, nas escadas, na fachada, no hall e nas garagens. As despesas com manutenção também são reduzidas, pois não há gastos, por exemplo, com bombas, elevadores, portas e extintores de incêndio. No quesito mão-de-obra, ambos demandam um número parecido de empregados. A segurança reforçada, no entanto, pode encarecer os custos dos horizontais.

Jardinagem pesa nas despesas

Para Gilberto Dorazio, síndico do condomínio Villas Nova Tatuapé 1, na zona leste, hoje o custo com segurança é relativo. "Estamos investindo mais em equipamentos, como câmeras de vigilância, para economizar e também pelo fato de seguranças chamarem muita atenção". A manutenção do jardim também pode onerar o condomínio horizontal. "É melhor contratar uma empresa que faça esse serviço, sem precisar manter um funcionário fixo disponível para essa função", diz Renata Tasso, da Lello Condomínios. Já Dorazio acredita que seja mais vantajoso habilitar com cursos específicos um porteiro ou faxineiro para exercer esse trabalho. "Dessa forma, é necessário pagar ao funcionário um acúmulo de função proporcional às horas dedicadas ao jardim", avisa a consultora Rosely Schwartz. Caso o condomínio possua construções padronizadas, a manutenção das fachadas costuma entrar nas despesas comuns. "Aqui, pintura e demais reparos são decididos em assembléia e executados anualmente com despesas rateadas entre os moradores", explica Dorazio.

Os vilões do condomínio

Mão-de-obra abocanha 50% do bolo

Para reduzir gastos excessivos, o síndico deve evitar que os funcionários façam horas extras desnecessárias, inclusive no horário de almoço. A hora extra equivale ao acréscimo de 50% sobre a hora normal. "Às vezes sai mais barato contratar outro empregado ou um folguista", recomenda a consultora Rosely Schwartz. Atenção: ao extinguir as horas extras, é preciso indenizar o funcionário que esteja recebendo o benefício há mais de um ano.

Custo com água chega a 15%

Campanhas internas ajudam os moradores a economizar água. No jardim é melhor utilizar regador em vez de mangueira. Alguns prédios já adotaram o sistema de reúso. É possível economizar 20% aproveitando a água da chuva ou do lençol freático para lavar áreas comuns.

Energia elétrica apaga 12% do orçamento

Desativar a partida automática dos elevadores é uma forma de economizar. Outra alternativa: usar lâmpadas econômicas, do tipo fluorescente, em áreas comuns. Em locais de baixa circulação, como escadarias, adote sensor de presença com lâmpadas incandescentes. Fique atento: vazamento de água também sobrecarrega as bombas de recalque e gera alto consumo de energia.

Manutenção de elevadores consome 8% dos gastos

O contrato com a empresa prestadora do serviço sempre pode ser renegociado. De tempos em tempos, faça um orçamento para checar os melhores preços do mercado. Pesquise o valor da peça que será trocada e barganhe com o prestador de serviço. Diariamente, o zelador deve testar o elevador e anotar eventuais falhas para comunicar ao técnico na visita de manutenção obrigatória. Opte por empresas de renome que utilizem peças genuínas que não comprometam a eficiência do aparelho.

Taxa de água individualizada

Uma realidade comum em condomínios horizontais é a medição individual da água. Cada morador paga pelo que consome e rateia apenas os gastos nas áreas comuns. Em edifícios, a instalação de hidrômetros individuais só é possível em construções novas com tubulações (prumadas) individualizadas. Já nos condomínios de casas é mais fácil colocar o medidor.

Fonte: Casa.com.br

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